對于猶太人來說，近代的上海不僅是“樂園”，還是“天堂”。早在鴉片戰爭前后，就有許多巴格達的猶太人來到上海定居，形成了上海最早的猶太社區。進入20世紀，許多歐洲國家執行排猶政策，而世界上絕大多數國家出于自身戰略利益的考慮，無情地對當時沒有祖國的猶太民族關上了大門。遠離歐洲1萬多公里的中國上海卻張開雙臂，以其“自由港”的特殊地位，歡迎猶太難民的到來。僅在1933～1941年間，涌入上海灘的猶太難民就有約3萬人，其中有2.5萬人定居下來，并在上海形成了3個新的猶太人社區。雖說上海城遠不如柏林、維也納、華沙等歐洲名城漂亮整潔，但由于中國民眾和政府對猶太人的友好態度，讓上海成為了這些異鄉來客心目中的“天堂”。

　　猶太人把上海當作“天堂”的另一個原因是，他們在這里實現了發家致富的夢想，涌現了一大批著名的“猶太大亨”。如沙遜集團的領袖沙遜，他的集團在民國時期經營的業務包括紡織、食品、建筑、金融等13個行業。嘉道理、安諾德、亞伯拉罕和所羅門等也是那個時代赫赫有名的大財主，而他們中最富有的則要數歐司·哈同（1849～1931年）了。

　　哈同是中國人最為熟悉的猶太大亨之一，其創造的上海房地產炒作方法至今仍然被中國的地產從業人員學習和模仿。哈同的“保持與他人不同”不僅僅反映在他白手起家，創造出一個財富的神話；哈同對地產最大貢獻是他對上海房地產的定義及運作方法。

　　一、從流浪漢到遠東首富

　　哈同發家的經歷非常具有傳奇色彩。1849年，哈同生于巴格達，他幼年生活很苦，靠拾破爛、揀煤塊為生。后來，哈同隨父母經印度輾轉來到上海，替猶太老鄉開辦的沙遜洋行看大門。由于為人勤快、謙讓，他很快升為“管事助手”，負責看守鴉片倉庫。這可是一個肥差，利用這個職務，哈同大筆收取提貨人的賄賂，加上平時省吃儉用，他很快就積攢了一筆財富，并用這些錢購買了一些零散的土地。

　　舊上海猶商的房地產經營，主要有以下四大特點：

　　●利用地價級差。牟取增值暴利。精敏的猶太商人往往憑借自己的眼光、判斷以及各種關系，低價購入一些有升值潛力的地產，待日后地價上漲后再買賣或出租，以賺取巨額利潤。如哈同就從上海整個地形和未來發展趨勢作出判斷，為自己和新沙遜洋行大量購置當時不為人看好的南京路沿線地產。有些在公共租界工部局和法租界公董局內任職的猶商，也利用參與并影響上海城市建設發展規劃的有利條件，事先廉價購入規劃中具有發展前途的地產，待日后地價重估時牟利。如1899年，作為工部局董事的哈同，利用參與制訂公共租界“越界”筑路計劃所獲信息，以低價大量購入“越界筑路”兩側的土地，從而獲得幾十倍乃至數百倍暴利。此外，上海塞法迪猶商還對已有地產進行初級開發，提升地價。如哈同為了哄抬南京路一帶的地價，花了60多萬兩銀子，將南京路改造成為鐵藜木路，使得南京路身價大升，地價成倍上漲。

　　●運用金融手段。擴大投資規模。房地產投資巨大，完全依靠自身資本很難做大。為此，許多猶太商人往往利用其在租界中的地位和聲望，將已有地產向銀行進行抵押貸款，再用抵押款買進新的地產，循環往復，使其地產投資呈現幾何級數增長。同時，有些猶太商人以“保息”搭資等名義，在社會上公開發債或集資招股，組織企業公司，從事房地產經營。如哈同

　　洋行等8家房地產公司，向銀行抵押借款高達資產額的89．7％。華懋地產公司的資金來源，除實收資本及向銀行貸款外，主要是來自3次公司債券的發行。

　　●出租土地造屋。坐享穩定收益。上海的一般工商企業如果想投資房地產，那么以上海地價之昂貴，土地投資往往占總投資額的1／3。所以，一般工商戶都無力購地而采取租地造屋的方式來經營，以減少建廠開店的投資。南京路等市中心地段地價更貴，一些大型商業企業無力自造營業大樓，而租地造屋往往能各得其所。因此，上海猶商大都喜歡將地產租與他人造屋。這樣做不僅保持了土地增值的利益，同時又將經營房產的風險轉嫁給了租地造屋者，而且經過一定時期后，土地上的建筑物也就歸于土地所有者，正可謂一舉數得。哈同在南京路沿線擁有的許多建筑物，大多是這樣獲得的。

　　●興建高層建筑。獲取最大利潤。隨著上海城市的迅速發展，上海的地價也迅速上揚。至1925年，上海租界地價水平已與倫敦相埒。根據市中心的土地資源日趨緊張這一特點，猶太商人大規模地興建高層建筑，以謀求更大的利潤。在這方面，沙遜家族在上海房地產業中最為突出，是上海擁有高層最多的房地產商。

　　真正給哈同的事業帶來巨大轉機的是中法戰爭。1884年，中法戰爭爆發，中國軍隊在老將馮子材的率領下，接連挫敗法國侵略軍的攻勢。這些勝利讓中國人民歡欣鼓舞，上海的洋人卻坐不住了，他們認為，中國打敗法國后自然就會清理他們，于是紛紛逃離上海，上海的房價因此暴跌。這是一場代價頗高的賭博，但是哈同賭贏了。由于清政府的腐敗無能，中國在軍事上節節勝利的情況下“不敗而敗”，與法國簽訂了《中法和約》。“洋大人”們又紛紛回到上海，“十里洋行”恢復了繁榮。哈同則名利雙收，他購買的房產，也就是今天的南京東路一帶，后來逐漸發展為上海的商業金融中心，在數年間地價上漲千倍以上。由于哈同在關鍵時刻“不退縮”，維護秩序“有功”，1887年被聘請為“公共租界工部局董事”，當時這是租界最高的榮譽職務。哈同從此成為猶太“炒房團”中最耀眼的一顆明星，并被人稱為“遠東首富”。

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